ลักษณะของข้อตกลงที่จะทำให้สัญญาเช่าธรรมดา กลายเป็นสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษ

✍️สรุปย่อ หลักของสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา

สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา คือ สัญญาเช่าที่มีข้อตกลงเพิ่มภาระให้แก่ผู้เช่าต้องปฏิบัติยิ่งกว่าหน้าที่ของผู้เช่าโดยปกติ เพื่อประโยชน์ที่ฝ่ายผู้เช่าเองจะได้เช่าทรัพย์สินนั้นเป็นระยะเวลานาน

🟠ลักษณะของข้อตกลงที่จะทำให้สัญญาเช่าธรรมดา กลายเป็นสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา โดยมีตัวอย่างบางส่วนดังนี้

.

>>> ผู้เช่าสร้างอาคารลงบนที่ดินที่เช่าแล้วยกกรรมสิทธิ์ในอาคารที่สร้างให้แก่เจ้าของที่ดินผู้ให้เช่า ไม่ว่าจะยกให้เป็นกรรมสิทธิ์ในทันที หรือยกให้ภายในเวลาที่กำหนด โดยมีข้อตกลงว่าตนจะเป็นผู้เช่าซึ่งทำสัญญาเช่าอาคารกับผู้ให้เช่าหรือจัดหาผู้อื่นมาเช่า

.

>>> ผู้เช่าต้องช่วยออกเงินค่าก่อสร้างอาคารลงบนที่ดินที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ซึ่งให้เช่า อย่างนี้เป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา (เงินช่วยค่าก่อสร้างนั้นต้องจ่ายให้แก่ผู้ให้เช่า ไม่ใช่จ่ายให้แก่ผู้อื่น หากจ่ายให้ผู้อื่นจะไม่ถือเป้นสัญญาต่างตอบแทน)

.

>>> สัญญาเช่าอสังหารมิทรัพย์ซึ่งเป็นที่ดิน แต่มีข้อตกลงกำหนดให้ผู้เช่าสร้างลานจอดรถยนต์แล้วมอบให้เป็นกรรมสิทธิ์แก่ผู้ให้เช่า อย่างนี้เป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา

.

>>> กรณีการเช่าอสังหาริมทรัพย์ หากผู้เช่าจะต้องใช้เงินจำนวนมากและใช้ระยะเวลานานในซ่อมแซมต่อเติมหรือปรับปรุงอาคารที่ให้เช่า ซึ่งมีสภาพพังทรุดโทรมให้กลับมาใช้งานตามปกติได้ และยังเป็นการทำให้มีมูลค่าเพิ่มมากขึ้นกว่าเดิม อย่างนี้เป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา

.

>>> การสร้างอาคารใหม่ให้กับผู้ให้เช่า โดยผู้ให้เช่ายอมให้ผู้เช่ารื้ออาคารเดิมแล้วสร้างอาคารขึ้นมาใหม่ด้วยทุนทรัพย์ของผู้เช่าเอง สร้างเสร็จแล้วให้ผู้เช่าเช่าต่ออีก 20 ปี โดยค่าเช่าอัตราเดิมซึ่งเคยเช่ากัน อย่างนี้เป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา

.

————–

🟠ผลทางกฎหมายของสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา คือ…

.

🔹1. หากสัญญานั้นเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีระยะเวลานานเกินกว่า 3 ปี ขึ้นไป ก็สามารถบังคับกันได้ระหว่างคู่สัญญา โดยไม่ต้องทำเป็นหนังสือและไปจดทะเบียนการเช่าต่อเจ้าพนักงานเหมือนอย่างการเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามสัญญาเช่าธรรมดา ที่กฎหมายบังคับว่าต้องทำเป็นหนังสือและต้องไปจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงาน จึงจะมีผลบังคับได้ตามกฎหมาย และแม้สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดานี้ จะทำสัญญาเช่ากันด้วยวาจาไม่ได้ทำเป็นหนังสือก็ยังบังคับ ฟ้องร้องกันได้ตามกฎหมาย เพราะเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดหนึ่ง ไม่ใช่สัญญาเช่าธรรมดา

(สัญญาเช่าธรรมดาจะอยู่ภายใต้บังคับกฎหมาย ป.พ.พ. มาตรา 538 ว่าต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดจึงจะฟ้องร้องบังคับกันได้ และถ้าการเช่ามีระยะเวลามากกว่า 3 ปี ขึ้นไป ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ หากไม่ทำจะฟ้องร้องบังคับได้เพียง 3 ปี)

.

🔹2. สัญญานี้ไม่ได้เป็นสิทธิเฉพาะตัวเหมือนสัญญาเช่าปกติที่ แต่เป็นสิทธิในลักษณะของทรัพย์สิน เมื่อผู้เช่าตายสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดานี้ไม่ระงับ แต่เป็นมรดกตกทอดแก่ทายาท โดยทายาทของผู้เช่ามีสิทธิเช่าต่อไปได้จนกว่าจะครบกำหนดระยะเวลาในสัญญา ต่างจากสัญญาเช่าธรรมดาที่เมื่อผู้เช่าตายสัญญาเช่านั้นจะระงับลงและสิทธิในการเช่าจะไม่ตกทอดแก่ทายาท

.

🔹3. สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ผู้เช่าสามารถนำทรัพย์ที่เช่าดังกล่าว เอาไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงต่อได้เลยโดยไม่ต้องขอความยินยอมจากผู้ให้เช่าเสียก่อน (เว้นแต่ทำข้อตกลงห้ามกันไว้) ต่างจากสัญญาเช่าธรรมดาที่กฎหมายจะห้ามเช่าช่วงเอาไว้ เว้นแต่มีสัญญาที่ผู้ให้เช่ายินยอมให้เช่าช่วงได้ จึงจะนำทรัพย์สินดังกล่าวออกให้เช่าช่วงได้

.

————

🟠กรณีที่ไม่เป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา

.

🔹- เงินกินเปล่า หรือ เงินแป๊ะเจี๊ยะ หากผู้เช่าได้ตกลงให้กับผู้ให้เช่าไว้ กรณีนี้ไม่ได้ทำให้การให้เงินดังกล่าวประกอบการเช่า กลายเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาแต่อย่างใด แต่จะถือเป็นเพียงส่วนหนึ่งของเงินค่าเช่าตามสัญญาเช่าธรรมดา เท่านั้น

.

🔹-  การที่ฝ่ายผู้เช่าทำการซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่า เพื่อความสวยงาม เพื่อความปลอดภัย เพื่อความสะดวกสะบาย หรือเพื่อให้ถูกต้องตามกฎหมาย อันประโยชน์ของผู้เช่าฝ่ายเดียว ไม่ทำให้การกระทำดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา

.

🔹-  กั้นห้อง ทำห้องเพิ่ม ทำห้องน้ำห้องส้วมใหม่ เพื่อความสะดวกสบายของผู้เช่า ไม่ถือเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา

.

ข้อสังเกต : ผู้เช่าทำอะไรก็ตาม เพื่อประโยชน์เพื่อความสะดวกสบายในการใช้ทรัพย์สินที่เช่า อย่างนี้ไม่ใช่สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา

ติดตามข่าวสารของเราได้ทาง

Facebook : สำนักกฎหมายนำชัย พรมทา

Youtube : https://www.youtube.com/@numchailawyer_channel

เว็บไซต์ : https://numchailawyer.com/

อ่านบทความทั้งหมด : https://bit.ly/2XVVfKQ

E-mail : numchailaw.office@gmail.com

.

#สำนักกฎหมายนำชัยพรมทา, #กฎหมาย, #นำชัยพรมทา, #บทความกฎหมาย, #คลังความรู้กฎหมาย, #ปรึกษากฎหมายฟรี, #ปรึกษาด้านกฎหมาย, #จ้างทนายความ

#จ้างทนายความ #ฟ้องเรียกค่าเลี้ยงดู

#ผู้ถือหุ้นฟ้องกรรมการบริษัท