ผู้ประมูลซื้อสิทธิการเช่าพื้นที่การค้าได้ ไม่ต้องรับผิดในภาระหนี้ค้างชำระที่มีอยู่ก่อนวันที่จดทะเบียนรับโอนสิทธิการเช่า

🔹ซื้อที่ดินจากผู้จัดสรรครอบครองและสร้างบ้านมา 20 กว่าปีโอนไม่ได้เพราะผู้จัดสรรนำไปจำนอง มีการฟ้องบังคับจำนองจนขายทอดตลาด ผู้สืบสิทธิจากผู้ซื้อจากขายทอดตลาด ฟ้องขับไล่ได้เพราะนับจากวันที่ผู้สืบสิทธิรับโอนจนถึงวันได้รับบอกกล่าวให้ออกจากที่ดินพิพาทยังไม่ครบ 10 ปี ⚖️

📣 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ : 3140/2562 กองทุนรวม บ.ซื้อที่ดินพิพาทโดยสุจริตในการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล และโจทก์ผู้รับโอนที่ดินพิพาทต่อมา  ถือว่าเป็นผู้สืบสิทธิของกองทุนรวม บ.ได้กระทำการรับโอนไว้โดยสุจริตเช่นกัน กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทของกองทุนรวม บ.และของโจทก์ย่อมได้รับความคุ้มครองตาม ป.พ.พ.มาตรา 1330 จำเลยซึ่งซื้อที่ดินพิพาทและเข้าทำประโยชน์ปลูกบ้านอยู่อาศัยจนได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครอง เมื่อยังไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงไม่อาจยกขึ้นต่อสู้กองทุนรวม บ.บุคคลภายนอกผู้ซื้อที่ดินพิพาทโดยสุจริตในการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลและต่อสู้โจทก์ซึ่งเป็นผู้สืบสิทธิโดยสุจริตได้ การที่จำเลยครอบครองที่ดินพิพาทนับแต่วันที่กองทุนรวม บ.โอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ถึงวันที่จำเลยได้รับหนังสือบอกกล่าวให้ออกจากที่ดินพิพาทยังไม่ครบ 10 ปี จำเลยย่อมไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ในช่วงหลัง

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง :

ป.พ.พ.มาตรา 1299,1300,1382

📣 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ :

60/2566 โจทก์เป็นผู้ประมูลซื้อสิทธิการเช่าพื้นที่การค้า มิใช่เป็นผู้รับโอนสิทธิการเช่าพื้นที่การค้า ตามประกาศเจ้าพนักงานบังคับคดี เอกสารหมาย จ.5 ระบุหมายเหตุการขายทอดตลาดสิทธิการเช่าว่า ผู้ซื้อได้จะต้องชำระค่าธรรมเนียมค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เอง (ถ้ามี) มิได้ระบุว่าผู้ซื้อสิทธิการเช่าได้จะต้องรับโอนสิทธิและหน้าที่ของผู้เช่าเดิมไปด้วย ทั้งตามสัญญาเช่าพื้นที่การค้าระยะยาว เอกสารหมาย จ.2 และสัญญาได้มาซึ่งสิทธิการเช่าระยะยาว (10 ปี) เอกสารหมาย จ.4 ก็มิได้ระบุให้ผู้รับโอนสิทธิการเช่าในกรณีการซื้อสิทธิการเช่าจากการขายทอดตลาดต้องรับโอนสิทธิและหน้าที่ของผู้เช่าเดิมไปด้วย ส่วนค่าใช้จ่ายต่าง ๆ (ถ้ามี) ที่ระบุหมายเหตุการขายทอดตลาดตามประกาศเจ้าพนักงานบังคับคดี มิได้มีความหมายถึงภาระหนี้ค้างชำระบริการของ อ. แต่อย่างใด เมื่อโจทก์ประมูลซื้อสิทธิการเช่าได้ โจทก์จึงไม่จำต้องรับโอนภาระหนี้ค้างชำระค่าบริการของ อ. ที่มีอยู่ก่อนวันที่จดทะเบียนรับโอนสิทธิการเช่า ถือไม่ได้ว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าพื้นที่การค้าระยะยาวและสัญญาให้บริการในพื้นที่การค้าที่เช่า จำเลยไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าพื้นที่การค้าที่เช่าดังกล่าว ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง :

ป.พ.พ.มาตรา 306,537,544

🖌🖍 ตามฎีกา 60/2566 ต่างกับการซื้อห้องชุดจากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีที่มีเงื่อนไขให้ผู้ประมูลซื้อห้องชุดได้ต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของเดิมผู้ประมูลได้จึงต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงินเพิ่มที่เจ้าของเดิมค้างชำระ ตามฎีกา 5356-5371/2561 และ ฎีกา 5229/2561

🛑 ตามฎีกา 3140/2562 เป็นเรื่องผู้จัดสรรทึ่ดินได้แบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อยขายแก่บุคคลทั่วไป แต่ได้นำทึ่ดินไปจดจำนองประกันหนี้เงินกู้กับธนาคารเพื่อนำมาสร้างสาธารณูปโภคในที่ดินที่จัดสรร ผู้ซื้อที่ดินจ่ายเงินค่าที่ดินหมดแล้วและได้สร้างบ้านอยู่อาศัยในที่ดินมากว่า 20 ปี แต่ผู้จัดสรรโอนที่ดินให้ไม่ได้เพราะติดจำนอง ต่อมามีการฟ้องบังคับจำนองและขายทอดตลาดที่ดินดังกล่าว ผู้ซื้อจากการขายทอดตลาดได้โอนที่ดินใหัแก่ผู้รับโอนหรือผู้สืบสิทธิ ดังนี้ผู้ซื้อที่ดินจากผู้จัดสรรอยู่มา 20 กว่าปีได้กรรมสิทธิโดยการครอบครองแต่เมื่อไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงไม่อาจยกเป็นข้อต่อสู้ผู้ซื้อทรัพย์โดยสุจริตจากการขายทอดตลาดและต่อสู้ผู้สืบสิทธิโดยสุจริตได้ และเมื่อนับเวลาครอบครองจากวันที่ผู้ซื้อจากการขายทอดตลาดโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้สืบสิทธิถึงวันที่ได้รับหนังสือบอกกล่าวให้ออกไปจากที่ดินพิพาทยังไม่ครบ 10 ปี จึงไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท ผู้สืบสิทธิจึงมีสิทธิฟ้องให้ออกไปจากที่ดินพิพาททั้งเรียกร้องให้ชดใช้ค่าเสียหายเป็นค่าขาดประโยชน์จากที่ดินพิพาทได้ด้วย

ข้อสังเกตุ : ก่อนซื้อบ้านและที่ดินจากโครงการหมู่บ้านจัดสรร สมควรสืบเสาะก่อนว่า โครงการหมู่บ้านจัดสรรดังกล่าว ได้นำที่ดินและบ้านที่นำมาจัดสรรไปจำนองธนาคารไว้หรือไม่ เพราะธนาคารส่วนมากจะไม่ยอมให้ไถ่ถอนจำนองเป็นแปลงแต่จะให้ไถ่ถอนจำนองทั้งโครงการ