สัญญาซื้อขายที่ดินที่ให้ริบมัดจำสูงเกิน

สัญญาซื้อขายที่ดินที่ให้ริบมัดจำสูงเกินส่วนจะถือเป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมได้หรือไม่ ?

        ในช่วงวิกฤตเศรษฐกิจอย่างช่วงเวลานี้นั้น ก็ถือเป็นโอกาสของใครบางเช่นกัน ที่จะมีโอกาสซื้อที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ราคาถูก ดังนั้น ในวันนี้สำนักงานเราจะเอาเรื่องของการทำสัญญาซื้อขายมาเล่าให้ทุกท่านฟัง  โดยเฉพาะประเด็นเรื่องของการวางเงิน “มัดจำ” ไว้เพื่อให้เป็นหลักประกันแก่อีกฝ่ายว่าเมื่อถึงกำหนดตามสัญญาแล้ว จะมีการชำระหนี้ตามที่ตกลงไว้ หากไม่มีการชำระหนี้ มัดจำนี้ย่อมจะถูกริบได้ แต่ปัญหาที่เกิดขึ้นในกรณีที่จะนำมาเล่าให้ฟังนี้ คือ จำนวนมัดจำที่ถูกกำหนดให้วางไว้มีจำนวนสูง การริบมัดจำที่สูงนี้จะกลายเป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมได้หรือไม่ ?

        เรื่องนี้มีอยู่ว่า….เฮียนิรุจได้ตกลงทำสัญญาซื้อที่ดินแปลงหนึ่งจากนายจน โดยวางเงินมัดจำไว้จำนวนหนึ่ง แต่พอถึงกำหนดชำระราคาและโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินตามที่สัญญากำหนดปรากฏว่าเกิดวิกฤตโควิด-19 ทำให้เฮียนิรุจต้องเก็บเงินไว้เพื่อเป้นทุนในกิจการทำให้ไม่มีการชำระราคาและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ต่อมาเฮียนิรุจได้ตกลงทำสัญญาซื้อขายที่ดินแปลงเดิมกับนายจนอีก โดยตกลงให้นำเงินมัดจำในสัญญาเดิมมาเป็นมัดจำในสัญญาใหม่และเฮียนิรุจวางเงินมัดจำเพิ่มอีกจำนวนหนึ่ง แต่เมื่อถึงกำหนดก็ยังมีปัญหาคล้ายเดิมและยังไม่มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์

        เฮียนิรุจและนายจนจึงมาทำสัญญาซื้อขายที่ดินแปลงเดิมอีกเป็นครั้งที่สาม โดยมีข้อตกลงคล้ายเดิมที่ให้นำมัดจำสัญญาเก่ามาเป็นมัดจำตามสัญญาใหม่แล้วเฮียนิรุจวางเงินมัดจำเพิ่มอีกจำนวนหนึ่ง แต่ก็ยังไม่มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันอีก

        ทั้งคู่มาตกลงทำสัญญากันอีกเป็นครั้งที่สี่ โดยตามสัญญานี้กำหนดราคาที่ดินเป็นเงิน 10,000,000 บาท และให้นำมัดจำเดิมตามสัญญาทั้งสามครั้งมารวมกับเงินที่วางเพิ่มรวมเป็นมัดจำ 4,500,000 บาท แต่สุดท้ายเมื่อพ้นกำหนดเวลาก็ไม่มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันเนื่องจากเฮียนิรุจรวบรวมเงินไม่พอชำระราคาทั้งหมด นายจนจึงริบมัดจำทั้งหมด

        เฮียนิรุจจึงมาฟ้องขอเรียกเงินมัดจำที่วางไว้คืนอ้างว่าเป็นการริบมัดจำที่ไม่เป็นธรรม ?

        การวางมัดจำตามสัญญาตามปกติย่อมเป็นสิ่งที่แสดงให้เห็นเป็นหลักฐานว่ามีการทำสัญญากัน และเพื่อเป็นประกันการปฏิบัติตามสัญญานี้ ทำให้หากฝ่ายที่วางมัดจำไว้ไม่ปฏิบัติตามสัญญาหรือไม่ชำระหนี้ที่กำหนดไว้ คู่สัญญาที่เป็นเจ้าหนี้ตามสัญญานั้นย่อมมีสิทธิที่จะริบมัดจำนั้นได้ตามที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนดไว้ โดยไม่ได้มีการกำหนดเรื่องการลดจำนวนมัดจำที่จะริบได้เหมือนกรณีที่กำหนดเบี้ยปรับไว้สูงเกินส่วน

        อย่างไรก็ตาม ตามพระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 มาตรา 7 กำหนดไว้ว่าในสัญญาที่มีการให้สิ่งใดไว้เป็นมัดจำ หากมีกรณีที่จะต้องริบมัดจำ ถ้ามัดจำนั้นสูงเกินส่วน ศาลจะลดลงให้ริบได้เพียงเท่าความเสียหายที่แท้จริงก็ได้ แต่ปัญหาประการหนึ่งคือบทบัญญัตินี้ใช้เฉพาะกับกรณีที่เป็น “สัญญาสำเร็จรูป” หรือจะใช้กับสัญญาอะไรก็ได้

        ตามปกติสัญญาที่มักปรากฎข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมมักจะเป็นสัญญาที่เป็นแบบฟอร์มสำเร็จรูปที่คู่สัญญาที่มีอำนาจต่อรองมากกว่ากำหนดเงื่อนไขทุกอย่างไว้แล้ว อีกฝ่ายทำได้เพียงเลือกว่าจะลงชื่อทำสัญญาด้วยหรือไม่ แต่ข้อกำหนดในเรื่องมัดจำนี้กฎหมายไม่ได้กำหนดไว้ว่าจะใช้เฉพาะกับสัญญาสำเร็จรูป นอกจากนั้นในกฎหมายดังกล่าวก็มีกรณีที่ใช้บังคับกับสัญญาที่ไม่จำเป็นต้องเป็นสัญญาสำเร็จรูปก็ได้ เช่น สัญญาขายฝาก ดังนั้น การริบมัดจำที่สูงเกินส่วนไม่ว่าจะเป็นในสัญญาใด ๆ ก็ตามก็อาจอยู่ในข่ายที่ศาลจะลดจำนวนที่จะริบให้เหมาะสมกับความเสียหายจริงที่เกิดขึ้น

        แต่การที่กฎหมายกำหนดให้ศาลลดจำนวนมัดจำที่จะริบนี้ไม่ได้บังคับว่าแม้จะปรากฏว่ามัดจำนั้นมีจำนวนสูงมากแล้วศาลจะต้องลดให้เสมอไป การลดหรือไม่ลดเป็นเรื่องที่ศาลจะต้องพิจารณาความเหมาะสมในแต่ละกรณีไป

        สำหรับในเรื่องระหว่างเฮียนิรุจกับนายจนนี้ จะเห็นได้ว่ามีการทำสัญญาซื้อขายกันรวมแล้วถึงสี่ครั้ง เหตุที่เป็นเช่นนั้นเพราะเมื่อมีการทำสัญญากัน เอียนิรุจซึ่งเป็นผู้ซื้อไม่สามารถหาเงินมาชำระราคาได้ ทำให้ต้องทำสัญญากันใหม่ เพียงแต่ให้เอามัดจำตามสัญญาเดิมมารวมไว้แล้วให้เอียนิรุจวางมัดจำเพิ่ม จนกระทั่งถึงสัญญาที่ทำครั้งที่สี่ เฮียนิรุจก็ยังหาเงินมาชำระราคาไม่ได้ จนเป็นเหตุให้นายจนริบมัดจำ

        หากมองเฉพาะที่จำนวนมัดจำที่ถูกริบจะเห็นว่าเป็นจำนวนที่สูงมากถึง 4,500,000 บาท จากราคาซื้อขายทั้งหมด 10,000,000 บาท หรือเกือบถึงครึ่งหนึ่งของราคาซื้อขาย แต่เหตุที่ทำให้มัดจำสูงเป็นเพราะเฮียนิรุจผิดสัญญามาแล้วถึงสามครั้งเอง เพียงแต่นายจนยอมให้เอามัดจำตามสัญญาก่อน ๆ ที่ความจริงนายจนมีสิทธิริบได้อยู่แล้วตามสัญญาแต่ละครั้งมารวมเข้าด้วยกันเพื่อเป็นส่วนหนึ่งของราคาที่จะชำระกันเท่านั้น ทำให้ในคดีนี้ศาลฎีกาเห็นว่าแม้จำนวนมัดจำจะสูง แต่ตามพฤติการณ์ที่เกิดขึ้นล้วนแต่เป็นความผิดของเฮียนิรุจเอง จึงไม่สมควรจะลดมัดจำให้

        บทเรียนจากเรื่องนี้คงพอจะกล่าวโดยสรุปได้ว่า การกำหนดให้วางมัดจำเป็นจำนวนที่สูงมาก หากต้องริบมัดจำแล้วปรากฏว่ามัดจำนั้นสูงเกินส่วนจากความเสียหายที่เกิดขึ้น กฎหมายให้อำนาจศาลลดมัดจำที่จะริบนั้นได้ แต่ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับพฤติการณ์ของแต่ละเรื่องด้วย หากมีพฤติการณ์เช่นกรณีนี้ ศาลจะไม่ลดจำนวนมัดจำที่จะริบก็ได้ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 301/2563  พระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. ๒๕๔๐ มาตรา ๗ เป็นกฎหมายที่ประสงค์ให้ความเป็นธรรมแก่ผู้วางมัดจำ ศาลสามารถนำมาปรับใช้กับสัญญาทั่ว ๆ ไปที่มีการให้สิ่งใดเป็นมัดจำได้ มิได้จำกัดเฉพาะสัญญาที่เข้าเงื่อนไขตามพระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. ๒๕๔๐ มาตรา ๓ เท่านั้น

        การปรับลดมัดจำต้องคำนึงถึงเจตนารมณ์ของมาตรา ๓๗๗ ที่ต้องการให้มัดจำเป็นหลักประกันในการปฏิบัติตามสัญญา รวมทั้งต้องคำนึงถึงว่าฝ่ายที่วางมัดจำมีส่วนผิดหรือไม่ด้วย ซึ่งก็ต้องพิจารณาจากข้อเท็จจริงในแต่ละคดีเป็นเรื่อง ๆ ไป โจทก์กับจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทและเลิกสัญญากันหลายครั้ง ซึ่งสาเหตุที่ต้องเลิกสัญญาและทำสัญญากันใหม่นั้น เพราะโจทก์ไม่มีเงินพอที่จะชำระราคาที่ดินพิพาททั้งสามแปลงให้แก่จำเลย แสดงว่าโจทก์เองเป็นฝ่ายผิดสัญญาตลอดมา การที่จำเลยยอมให้โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายฉบับใหม่แทนฉบับเดิมและยอมให้โจทก์นำมัดจำตามสัญญาครั้งก่อน ๆ ที่เลิกกันแล้วมารวมเป็นมัดจำตามสัญญาที่ทำกันใหม่ทั้ง ๆ ที่จำเลยสามารถรับมัดจำตามสัญญาครั้งก่อนได้เช่นนี้ นับเป็นการให้โอกาสและเป็นคุณแก่โจทก์อย่างมากแล้ว แต่โจทก์กลับไม่นำพาที่จะปฏิบัติให้เป็นไปตามข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำไว้กับจำเลย กรณีจึงไม่มีเหตุอันสมควรที่จะลดมัดจำที่ถึงแม้จะสูงเกินส่วนลง)

ทนายสถิตย์ อินตา

083-5681148

ติดตามข่าวสารของเราทาง Facebook : สำนักกฎหมายนำชัย พรมทา
เว็บไซต์ : https://numchailawyer.com
อ่านบทความทั้งหมด : https://bit.ly/2XVVfKQ

ติดต่อเราได้ที่ :
086-331-4759 | 086-847-2297 | 083-568-1148
E-mail : numchailaw.office@gmail.com
Line Official : @numchailawyers

สำนักกฎหมายนำชัยพรมทา, กฎหมาย, นำชัยพรมทา, บทความกฎหมาย, คลังความรู้กฎหมาย, ปรึกษากฎหมายฟรี, ปรึกษาด้านกฎหมาย, จ้างทนายความ